12月11日，在北京第九届中国住交会现场，本刊记者偶遇了我国著名房地产专家顾云昌教授，并在他参加完住交会开幕典礼后，对他进行了一次采访。

　　顾云昌，中国房地产与住宅研究会副会长、建设部住房政策专家委员会副主任，曾多次参与国家房改政策的研究和制定，还是1998年国家房改方案（取消福利分房，采取货币化购房）的主要起草人之一。
此次采访中，顾云昌教授就“物业税”、“24号文”等行业热门话题，回答了记者的提问。

　　供不应求导致房价急升
记者：据我了解，您经常会去武汉，对武汉房地产市场也是相对熟悉的，那您对武汉楼市有怎么样的印象？
顾云昌：的确，武汉我常去，总体感觉武汉房价水平相对一线城市和部分二线城市并不高，房价涨幅也相对平稳，但近两年房价涨幅也起来了，今年涨得更多。不过这是理性的，正常的，前几年武汉房价涨幅低于人均收入涨幅，现在是回归正常。
不过有一个现象值得我们关注，就是近几年武汉土地涨幅高于房价涨幅，土地在房地产项目开发中的成本比例越来越高，今年更是出现了同地段拍卖楼面价格相当于该区域房价的现象。不过总的来说，我认为武汉楼市还是健康的。

记者：您是如何看待今年武汉房价乃至全国房价快速上涨的呢？
顾云昌：这与世界经济发展周期相关，上世纪末和本世纪初，全球的经济都不热，多数国家都在降息。降息后，经济热了，房价上涨，市场经济国家都会有这样的情况。
另外，大家知道市场经济有三大规律，价值规律，竞争规律，供求关系规律，在房地产市场也不例外，之所以我们房价出现了上涨过快，是由于我们市场的供求关系发生了变化，或者说已经出现了供不应求的状态。
我告诉你一个统计数据，今年前10个月，全国商品住宅面积是2.32亿平方米，但同期的商品住宅销售面积是4.98亿平方米，我们的竣工面积不到销售面积的一半，应该说整个市场出现了严重的供不应求，我们商品住宅的销售同比增长33%，但商品住宅的竣工同比增长只有8.8%，所以价格出现反弹。据我了解，今年头8个月，湖北省商品住宅竣工面积不到销售面积的一半，目前武汉销售量也远超过供应量。
所以，我认为供不应求是房价上涨最重要的原因。

记者：为什么会出现供不应求呢？
顾云昌：为什么会供不应求呢？我们从需求和供应两个方面去找原因。我曾对中国楼市用一句话来概括“挡不住的需求”，既有挡不住的居住性需求，也有挡不住的投资性需求。
首先是自住改善型：以前居住房改房和出租房的人需要改善居住环境；其次是年轻人结婚要买房；最后是投资型需求。
中国现在很严重的问题，就是资金的流动性过剩。改革开放以来，我们老百姓不知不觉增加了许多收入，特别是先富裕起来的人，钱越来越多，但现在老百姓缺少投资渠道。另外，我们的外贸顺差一年比一年高，外汇热钱流入中国的也越来越多，一般说流动性过剩钱流到哪里去呢？资本市场、债券市场、股票市场等等，还有就是我们房地产市场。
而在这“挡不住的需求”面前，供应就显得不足，国家垄断了土地的供应，并且之前还采取了减少供应的措施，市场上“钱松地紧”，这使得供应在需求面前显得愈发不足。

物业税开征势在必行
记者：您提到了“钱松地紧”，那在此背景下，您认为政府会如何稳定房价呢？
顾云昌：目前，市场上流动资金很多，这是一种环境，这种环境是宏观经济环境客观造成的，推动了所有资产价格上涨，今年显得尤为明显。同时，我们土地是收紧的，我们的土地现状要保持到2020年，今年各地报上来的建设用地计划，国务院只批准了69%，土地从紧保护耕地的政策会坚定地执行下去，这决定房地产供应相对不足，价格上升是一种必然。
针对于此，政府已经开始在做一些工作，比如实施从紧的货币政策，我们过去都是稳健的货币政策，现在从稳健越过了适度从紧，直接到从紧了。除了加息和提高准备金率外，我认为政府还会采取更多的措施进一步消化流动性，或者是组织流动性的进一步扩张，这对我们的楼市会起到积极的作用。

记者：您谈到了“钱松”问题政府在解决，那么关于“地紧”的问题呢？
顾云昌：我们要注意到，现在的土地政策，特别是39号令，主要是盘货存量上下工夫。其实只要我们能换一个思路，就能在“地紧”问题上有所突破。
我们中国的城市化还在快速进行当中，当前43.9%的城市化率还有很大的空间。但是，城市化进程中，大批的农民进城了，但他们的土地没有带进城。于是，我们城市的建设用地越来越紧张，农村越来越闲置，这形成了强烈的反差。
其实这里大有文章可做，因为我们人均农民的建设用地，大概是城市建设用地的两倍，城市人均建设用地大概100平方米左右，农村的人均建设用地大概是200平方米左右，一旦能进行联动，我们的建设用地绰绰有余。

记者：如果按您的想法做，土地多了价格便宜了，那政府的收益怎么保证呢？
顾云昌：我们现在规定是不允许农民的土地流入城市的，要通过政府的征用变成国用土地，这里有一系列的过程，恐怕法律上也进行进一步的修改和改革。
你说的不错，农民土地进来以后，土地价格变便宜了，城市政府收益面临减少的危险。但据我所知，全世界发达国家的地方政府都是土地财政，可它们和中国主要靠土地出让金的土地财政不一样，国外的土地财政来自于财产税或者我们说的物业税。
中国经济的继续发展，“地紧”的问题肯定要解决，如果按我的想法来做，为了保障地方政府的收益，使其有一笔稳定的收入，降低其高价卖地的“积极性”，并让他们在农民土地进城过程中起推动作用，物业税的开征势在必行。

“24号文”旨在完善住房保障体系
记者：我们都知道您是1998年国家房改方案的主要起草人之一。10年后，今年8月，国务院又出台24号文，这个文件提出的背景是什么？
　　顾云昌：在1998年国务院关于住房问题的文件中，也有关于政府保障房的规定，只是当时局限于条件，政府保障房的规定不够清楚，不够明确，社会保障性住房的地位不突出。
　　“24号文”提出，要建立多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系，这应该是对1998年房改政策的修复，甚至是一种重新规划，政府重新确立了以经济适用房和廉租房为主的多层次供给体系，大力发展以经济适用房和廉租房为主的保障性住房的市场建设。

记者：“24号文”出台的意义何在呢？
顾云昌：过去一段时间，我们过多强调了市场的作用，而使得保障制度相对滞后。此次住房工作会议强调低收入家庭的住房保障，对房地产市场的发展具有里程碑式的意义。
市场经济不能解决所有人的住房问题，政府应该承担起住房保障的责任。此次房产新政强化“两个70%”，尤其提出“廉租房、经济适用房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%”，实际暗合了1998年房改“为绝大多数人提供保障性住房”的政策规定。
解决住房问题不能光靠市场化，还需要依靠政府来解决，“24号文”的出台是解决低收入家庭住房问题，商品房房价的上涨和低收入家庭没有任何关系。如今解决低收入者住房问题处于政策阶段，今后可以上升到法律。

记者：我们知道，1998年福利分房制度的取消，对中国房地产市场影响非常大，10年后出台“24号文”将对未来房地产市场产生什么影响？
顾云昌：保障型住房与商品房市场不能相提并论。保障性住房覆盖面不大，并且保障性住房针对的低收入群体，本来就构不成对商品房的需求，因此两个市场彼此分隔，保障性住房的供给加大很难对商品房市场造成冲击，高房价难以撼动。
“24号文”与全国住房工作会议给未来定了个调子，那就是政府努力做好政府该干的保障低收入家庭的住房权利的事，市场则做好住房条件改善和生活质量提高的事，当住房保障体系更加完善之后，房价的涨落就是市场的事了。
扩大保障性住房并不意味着市场就撒手不管。房价调控不等于住房问题得到解决，而即使住房问题解决了也并不意味着就收手房价调控。市场化的调控政策今后仍会适时出台，这些都会对开发商利润产生影响。